最近一段時(shí)間，國(guó)家在房地產(chǎn)托底政策上動(dòng)作不斷，包括各地調(diào)整限售限購(gòu)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)“以舊換新”，下調(diào)購(gòu)房首付比例和房貸利率，推動(dòng)建立房企融資白名單，切實(shí)推進(jìn)保交房工作等等，政策漣漪不斷擴(kuò)散。

置業(yè)門檻降低，刺激剛需人群上車

其中，大家討論較多的是一二線重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)松綁，如北京放開五環(huán)外商品房限購(gòu)，杭州、南京、西安等“購(gòu)房即落戶”新政是否會(huì)有效帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?。另外，從中央層面上，則于5月17日召開了全國(guó)切實(shí)做好保交房視頻會(huì)議，對(duì)如何繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，做好商品房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，推進(jìn)保交房，消化存量商品房等工作作出進(jìn)一步部署。而在這場(chǎng)會(huì)議中，大家普遍關(guān)注降低首付比例，取消購(gòu)房商貸利率下限以及推進(jìn)政府收儲(chǔ)等政策內(nèi)容。

首先，是購(gòu)房首付比例的調(diào)整，在2023年8月央行將全國(guó)首套、二套房最低首付比例分別下調(diào)至20%和30%的基礎(chǔ)上，此次政策再度下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，至首套房首付15%，二套首付25%。另外，在房貸利率方面，此次政策下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，首套和二套房公積金利率均等比例調(diào)整;此外，在商貸利率上，則取消了首套二套商貸利率下限。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心副總經(jīng)理朱一鳴告訴中國(guó)家電網(wǎng)，“從首付看，此次央行進(jìn)一步下調(diào)首付比例，將進(jìn)一步減輕購(gòu)房者首付壓力，旨在降低置業(yè)門檻;事實(shí)上，從去年8月起，除北京、上海等8城市外，其他城市均已將首付比例調(diào)整至國(guó)家規(guī)定的下限。從房貸利率看，無(wú)論是公積金利率下調(diào)，還是商貸利率取消下限，都旨在降低居民按揭還款的壓力。當(dāng)然，目前城市層面的購(gòu)房商貸利率下限最終還是由地方政府決定，但事實(shí)上，截至今年3月末，全國(guó)343個(gè)地級(jí)以上城市中，已有75個(gè)下調(diào)了首套房商貸利率下限，64個(gè)取消了下限。”取消購(gòu)房商貸利率下限，讓各銀行可以根據(jù)自身政策調(diào)整利率，理論而言，未來(lái)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率甚至可以為零，“總而言之，我們看到，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更加寬松?！?/p>

另外，17日會(huì)議中，大家普遍關(guān)注“政府收儲(chǔ)”這一新政。會(huì)議提到，當(dāng)前在商品房庫(kù)存較多的城市，政府可執(zhí)行以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。同時(shí)，中央將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，發(fā)放給國(guó)開行、郵儲(chǔ)銀行等21家全國(guó)性銀行，支持政府選定的地方性國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。由于保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求，會(huì)議要求需嚴(yán)格把控所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，收購(gòu)后迅速配售或租賃。同時(shí)，租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

政府收儲(chǔ)是國(guó)家為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)，加快存量商品房去庫(kù)存，加快保障性住房供給，同時(shí)助力保交樓和“白名單”機(jī)制。現(xiàn)在不少房企缺乏現(xiàn)金流，將已建成商品房出售后，回籠的資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企經(jīng)營(yíng)狀況。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-3月，我國(guó)新建商品房銷售面積同比下降19.4%，銷售面積約為2.3億平方面，已然回落至2016年同期水平。其中，住宅銷售面積下降23.4%，銷售額下降30.7%。住宅銷售額下滑是一記重?fù)?，而房企銷售回款到賬不足則更加致命，3月房企銷售端回款同比下降近5成，大幅拖累房企到位資金同比下降三成。正如張瑞敏所言，一個(gè)企業(yè)沒(méi)有利潤(rùn)不一定破產(chǎn)清算，但沒(méi)有現(xiàn)金流一定會(huì)被破產(chǎn)清算。當(dāng)前，在現(xiàn)金流上承壓已久的房企實(shí)現(xiàn)回籠資金是比獲取利潤(rùn)更關(guān)鍵的課題。而政府收儲(chǔ)，即使其收購(gòu)價(jià)格可能會(huì)很低，也是當(dāng)前房企能獲得的一劑“良方”。截至目前，包括濟(jì)南、蘇州、福州、天津等在內(nèi)的13個(gè)城市已試點(diǎn)過(guò)政府收儲(chǔ)模式;而最近鄭州城市發(fā)展集團(tuán)宣布收購(gòu)了鄭州市5000套二手房，杭州臨安區(qū)也發(fā)布公告稱將收購(gòu)1萬(wàn)平米房源，用作公共租賃住房。

不過(guò)，政府收儲(chǔ)模式尚面臨兩大核心問(wèn)題待解，一是資金，二是收益如何覆蓋成本。朱一鳴提到，“在過(guò)去，地方財(cái)政、租賃住房貸款支持計(jì)劃以及城投平臺(tái)的自籌資金是收儲(chǔ)的三大資金來(lái)源，但規(guī)模終究有限，此次央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來(lái)源補(bǔ)充。不過(guò)，千億資金規(guī)模仍不足以在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模推進(jìn)政府收儲(chǔ)，估算要達(dá)成這一目標(biāo)所需資金可能超過(guò)5萬(wàn)億。另外，考慮收益成本面，被收儲(chǔ)房源或租或售，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例目前大部分城市的租金回報(bào)率僅在2%左右，即使是收儲(chǔ)企業(yè)使用再貸款這種低成本資金，也要考慮收購(gòu)及后期運(yùn)營(yíng)成本，平衡收支并非易事。上述兩大問(wèn)題不解決，大規(guī)模收購(gòu)商品房，就只是把庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)從房企端轉(zhuǎn)移到政府端，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性化解風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們判斷，政府收儲(chǔ)模式并不會(huì)在全國(guó)大規(guī)模展開，大概率只會(huì)在高庫(kù)存且保障房缺口較大的城市和區(qū)域落實(shí)，去庫(kù)存效果也難及當(dāng)年的棚改貨幣化。”據(jù)克爾瑞(CRIC)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)重點(diǎn)城市中，66個(gè)城市商品住宅消化周期超18個(gè)月，24個(gè)城市消化周期超36個(gè)月。

此外，17日的會(huì)議上還提到要推動(dòng)融資“白名單”應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，支持地方回收存量閑置土地，以及全面摸排、分類處置，打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)等內(nèi)容。

政策組合拳效應(yīng)下，家電等消費(fèi)情緒面逐漸修復(fù)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%;4月單月，全國(guó)70大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。而據(jù)大宗商品數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Mysteel統(tǒng)計(jì)，18家重點(diǎn)房企今年1-4月銷售額合計(jì)5662.58億元，同比下降46%，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低迷行情。房地產(chǎn)行業(yè)的頹勢(shì)，影響的不僅是自身，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)還輻射水泥、鋼鐵、建材、家電、家居等廣泛前后端產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷也深刻影響到相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)釋放。

以?shī)W維云網(wǎng)(AVC)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為例，2024年一季度，國(guó)內(nèi)一線、新一線19城中地產(chǎn)精裝修新開盤項(xiàng)目規(guī)模同比下滑了22.9%，約為6.7萬(wàn)套，而精裝項(xiàng)目與家電工程市場(chǎng)息息相關(guān)，精裝配套的下滑，也造成一季度相關(guān)配套大家電產(chǎn)品規(guī)模同比下滑22.3%，出貨僅0.8萬(wàn)套。而在2019年及之前，不少家電企業(yè)將工程市場(chǎng)作為零售市場(chǎng)重要補(bǔ)充看待，部分廚電企業(yè)甚至樂(lè)觀預(yù)期企業(yè)零售端和工程端營(yíng)收貢獻(xiàn)值的占比將達(dá)到6:4，而今伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩調(diào)整，家電企業(yè)在工程市場(chǎng)的開拓上也日趨保守，尤其擔(dān)心工程款項(xiàng)會(huì)形成壞賬。而這僅是房地產(chǎn)壓力向家電等產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)的冰山一隅。

現(xiàn)在，密集出臺(tái)的房地產(chǎn)托底政策，能否帶動(dòng)家電等產(chǎn)業(yè)重回增長(zhǎng)區(qū)間，助力情緒面預(yù)期回升呢?對(duì)此，中怡康白電事業(yè)部總經(jīng)理王宏吉認(rèn)為，房地產(chǎn)托底政策對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的改變不會(huì)一蹴而就，而將逐步顯現(xiàn)，“無(wú)論是限售限購(gòu)政策的放開，首付比例和房貸利率的調(diào)整，還是政府收儲(chǔ)存量房，都是對(duì)前期政策的有效承接。而我們前期政策的主基調(diào)是‘房住不炒’，目前看這種氛圍或炒房群體已經(jīng)很少，現(xiàn)在國(guó)家將施力重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了刺激剛需釋放。無(wú)論是配套的首付、利率政策，還是保障性配售或租賃，本質(zhì)上是對(duì)剛需人群住房供給形式的改變，可以有效刺激剛需人群‘上車’，所以這些政策在托底房地產(chǎn)的同時(shí)，也對(duì)家電等消費(fèi)品市場(chǎng)形成了有效托底，這是政策的漣漪效應(yīng)。另外，之前國(guó)家配套出臺(tái)了家電、汽車等以舊換新政策，應(yīng)對(duì)的是剛需之外的替換性消費(fèi)。從房地產(chǎn)政策到以舊換新，本質(zhì)上形成了對(duì)剛需和非剛需人群的全覆蓋，所以我們還是比較看好這一套拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的組合拳?！?/p>

目前，中國(guó)房地產(chǎn)是否見(jiàn)底是社會(huì)輿論的一大焦點(diǎn)，而王宏吉認(rèn)為，當(dāng)前探討樓市見(jiàn)底與否對(duì)市場(chǎng)而言意義不大，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)該爆的雷已經(jīng)七七八八，該顯露的問(wèn)題業(yè)已顯露。而今政策最核心的訴求是讓想買、有能力購(gòu)買的人上車，這是當(dāng)前系列政策最主要的目的。但另一方面，如果市場(chǎng)想反轉(zhuǎn)，再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，從當(dāng)前環(huán)境看也不具備這種條件，從國(guó)家層面更不希望出現(xiàn)這種局面?！?/p>

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，國(guó)家希望未來(lái)高科技、高新制造等新質(zhì)生產(chǎn)力能夠形成社會(huì)發(fā)展新動(dòng)能，增強(qiáng)國(guó)家中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。但當(dāng)前房地產(chǎn)無(wú)論是在居民家庭資產(chǎn)構(gòu)成還是國(guó)家GDP構(gòu)成中，占比都還相當(dāng)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能出現(xiàn)“斷崖式下降”，否則不僅會(huì)造成經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，還會(huì)影響新產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。而從長(zhǎng)期看，無(wú)論是我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)，還是城市化進(jìn)度，都不再支持房地產(chǎn)形成暴漲趨勢(shì)，更不符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展走向。因而當(dāng)前無(wú)論軟硬，房地產(chǎn)都要著陸，而近期一系列政策的發(fā)布，實(shí)際已筑就了市場(chǎng)底。

王宏吉分析認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家托底房地產(chǎn)有助于市場(chǎng)情緒面的恢復(fù)。“房地產(chǎn)銷售不振一方面會(huì)影響因住房交易而形成的家電家居等實(shí)際購(gòu)買需求，一方面還會(huì)對(duì)消費(fèi)信心形成壓制，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲跌會(huì)造成居民資產(chǎn)賬面價(jià)值的升值和貶值，進(jìn)而影響消費(fèi)心理。以北京、上海等區(qū)域?yàn)槔?，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，擁有房產(chǎn)的居民其家庭資產(chǎn)價(jià)值處于上漲中，即使沒(méi)有實(shí)際交易，未對(duì)其真實(shí)的可支配收入造成影響，但消費(fèi)信心是上漲的，更敢花錢，因而對(duì)消費(fèi)具有刺激作用。房?jī)r(jià)下跌過(guò)程則正好相反，會(huì)抑制消費(fèi)信心。”

正如市場(chǎng)常提的一句話，信心比黃金更重要，當(dāng)前包括家電在內(nèi)的地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，均面臨信心重構(gòu)的壓力。以中國(guó)家用電器協(xié)會(huì)開展的2023企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況及2024一季度企業(yè)預(yù)期問(wèn)卷調(diào)查為例，超半數(shù)家電企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)景氣度低，同時(shí)在2024一季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期方面，超三分之二企業(yè)做出謹(jǐn)慎持平判斷。除了新房銷售低迷，市場(chǎng)增量不足以外，家電市場(chǎng)當(dāng)前還面臨存量激活有賴政策力度，銅鋁、化工材料等大宗商品價(jià)格上漲加劇成本壓力等不確定因素。而國(guó)家房地產(chǎn)托底政策的出臺(tái)，從長(zhǎng)期看有利于房?jī)r(jià)企穩(wěn)，助力消費(fèi)信心溫和恢復(fù)。當(dāng)前，市場(chǎng)資本面情緒已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上揚(yáng)，在A股和港股市場(chǎng)，房地產(chǎn)以及家電、家居、建材等相關(guān)企業(yè)股價(jià)，正在修復(fù)至近2年來(lái)的高點(diǎn)。