作者：李星，策劃人，科技專欄作者，重點關(guān)注O2O領(lǐng)域，公眾號lixingo2o

據(jù)住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司介紹，當(dāng)前我國租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已突破1萬億。與旺盛的租房剛需相比，房源存量嚴(yán)重不足，增量遠落后于城市新增人口速度。因而，住房居住市場是典型的“賣方市場”，租客的話語權(quán)比較微弱。

長租市場的房源主要包括：（1）把自有房屋出租的個人房東，被稱之為“C端房源”；（2）為租客提供住房租賃服務(wù)的職業(yè)二房東，被稱之為“小B”；（3）集中出租整棟標(biāo)準(zhǔn)化房源的公寓管理公司，被稱之為“大B”。小B和大B屬于廣義的“二房東”范疇。

所謂“得房源者得天下”，過去二十多年，中介不斷囤積C端房源而獨大；如今，移動互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展及人們消費主權(quán)的復(fù)蘇，房源開始向B端集中，在多重合力助推下，一場“去中介化”大幕正悄然拉來……

中介在市場博弈中占盡上風(fēng) 

租客要租到滿意的房子，要么找房東直租，要么通過中介或者二房東轉(zhuǎn)租。然而多年以來，中介 、房東、二房東、租客之間相互博弈，使得中國式租房陷入剪不斷、理還亂的重重困局之中。

傳統(tǒng)中介擁有星羅密布的實體門店，以及以門店為據(jù)點穿梭在大街小巷的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們游走于房源和客源兩端，本應(yīng)是租房市場的服務(wù)者。在PC時代，中介在58同城、搜房網(wǎng)等媒體平臺批量發(fā)布C端房源信息，形成了一套組織多人帶看，催促租客簽定租賃合同的打法，其成交速度比房東招租更快，因而所囤積的C端房源越來越大，競爭優(yōu)勢也凌駕于租客與房東之上。

一些個人房東傾向于把住房租賃業(yè)務(wù)交給信得過的二房東全權(quán)打理，而不是任由中介公司處置。二房東是住房租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營者，是 “代理房東”，被平臺視為自帶貨源的“商戶”（B端）。二房東同樣需要囤積C端房源，是制衡中介滲透和擴張的主要力量，以昌平區(qū)天通苑為例,大約500個二房東控制了當(dāng)?shù)?/span>80%的可出租房源，該地區(qū)的房屋租金要比中介壟斷房源的其他地區(qū)低廉很多，因而成為北漂的重要聚集區(qū)之一。

近些年， 58同城收購安居客，搜房轉(zhuǎn)型房天下，鏈家、我愛我家等中介公司自建房產(chǎn)O2O，愛屋及屋等互聯(lián)網(wǎng)中介異軍突起，租客通向房源的流量入口被中介壟斷，房東和二房東不得不依賴中介平臺發(fā)布出租信息，并向中介繳納大筆傭金；這種畸形的市場局面也助長了虛假房源泛濫、黑中介坑蒙拐騙等亂象的囂張氣焰。

眾望所歸，二房東漸成“去中介化“主力 

國務(wù)院在2016年6月初印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》罕見地把“住房租賃企業(yè)”作為首要的市場主體，其次才是“房產(chǎn)開發(fā)商”、“中介機構(gòu)”及“個人房東”，并強調(diào)要“通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成大、中、小租賃企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局”。

對政府而言，在房價高開高走的形勢下，鼓勵民眾租房而非買房無疑是務(wù)實之舉。政府希望看到，租房市場逐漸從C端房源過渡到B端房源占主導(dǎo)，以便進行有效的監(jiān)管，并可以向住房租賃企業(yè)征收稅費。

對于租客來說，二房東比中介更有誠信、更加穩(wěn)妥。二房東為租客提供的是持續(xù)的全天候、多維度的租賃服務(wù)，而中介經(jīng)紀(jì)人的頻繁流動也不能保證租客在住期間的服務(wù)，更像是一錘子買賣。這也是由各自經(jīng)營性質(zhì)所決定，二房東的收入主要來源自房屋租賃（含居?。┓?wù)，而中介則主要以交易傭金謀利。

小B化的職業(yè)二房東、大B化公寓管理公司正迅速成為突圍中介把持的租房市場的希望，而長期以來被中介邊緣化的二房東終于迎來“翻身”機遇。

那么，二房東如何另辟蹊徑獲取新的免費流量入口呢？移動互聯(lián)網(wǎng)不斷進步也為B端房源線上化積蓄了足夠的勢能。以去中介化的房屋租賃B2C+C2C全價值鏈管理技術(shù)平臺房總管在企業(yè)端的運營為例，小B化的職業(yè)二房東或大B化的公寓管理公司貨源多，把B端房源成批量的上線，平臺的貨源問題迎刃而解；即便在單次成交后，二房東的使用仍然非常高頻。在其用戶版則按“滴滴模式”搭建租客與房東純直租平臺，由于單個房東的房源有限，產(chǎn)品的使用黏性、用戶忠誠度比企業(yè)版稍弱一些。

政府的大力支持、百姓的呼喚、再加上移動互聯(lián)網(wǎng)提供的技術(shù)和流量保障，讓二房東盼來崛起的大風(fēng)口。

二房東在“大B化”中的困難 

據(jù)統(tǒng)計，一些發(fā)達國家的長租公寓產(chǎn)業(yè)占據(jù)約占整個租房市場份額的50%，而我國公寓占有率不足10%，發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)房產(chǎn)開發(fā)商開拓住房租賃業(yè)務(wù)直奔“大B”租房，一些中介公司也在加緊布局B端房源，成立公寓管理公司變身“二房東”。

鏈家的自如友家、我愛我家投資的相寓都推出了小戶型、標(biāo)準(zhǔn)化的精裝公寓；青年YOU+、寓見等長租品牌公寓贏得資本垂青。這些新興公寓多地處繁華地段、上班便利，有專門“公寓管家”提供長租服務(wù)以滿足新中產(chǎn)年輕人對居住品質(zhì)的追求。由于定位于都市白領(lǐng)單身公寓，原則上要求每戶入住不超過2人，無形中把帶小孩、老人的家庭用戶擋在門外。

要想真正充分滿足大眾的長租剛需，還得寄希望于“小B”逐漸成長為“大B”。一些有商業(yè)頭腦的職業(yè)二房東正朝公司化、品牌化方向運作，以服務(wù)口碑穩(wěn)住客源，強化對“一房東”的議價權(quán)和續(xù)租能力，兼并一些經(jīng)營不善的二房東，成為初具規(guī)模的住房租賃企業(yè)。

租房市場的競爭越充分，資源越向優(yōu)勢方聚集，最終形成新的B端房源壟斷新局面，而在房源“大B化”進程中，肯定會有一批二房東跟不上形勢被迫淘汰，具體存在以下三大困難：

（1）落后的管理手段：不少二房東仍然事無巨細進行手工記賬，既不便查詢，也容易遺忘出錯，一旦進入高速擴展階段，房源量和租客量劇增將帶來繁重的工作量，主觀經(jīng)驗管理已經(jīng)落伍；

（2）高額的推廣費用：無論是整租房，還是合租房，房源的閑置都意味著可變現(xiàn)資金的流失，二房東往往要不斷付費置頂導(dǎo)入客流，據(jù)了解，僅上海市場職業(yè)二房東在58同城及其他中介平臺的年推廣費用就高達5億元；

（3）單一的資金來源：房東的資金來源于租客傭金，然而需要提前大筆墊付給房東，資金周轉(zhuǎn)成為職業(yè)二房東的“命門”；在二房東之間兼并之戰(zhàn)中，誰出的租金高、墊付金額大，誰就在整合房源中更有優(yōu)勢，不少二房東因資金鏈跟不上而出局。

SaaS平臺和消費金融是二房東的兩大推手

想要攻克上述的難關(guān)，職業(yè)二房東既要強化租賃管理“內(nèi)功”，又要大膽引入金融“外援”。

目前房產(chǎn)開發(fā)商和中介公司旗下公寓管理公司都有ERP系統(tǒng)，職業(yè)二房東要想實現(xiàn)“彎道超車”，必須把將SaaS（軟件即服務(wù)）嵌入到租房業(yè)務(wù)方方面面之中，實現(xiàn)租房業(yè)務(wù)的數(shù)字化、智能化管理躍變。

SaaS平臺要想做到簡便實用，就得把租房業(yè)務(wù)場景與移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)友好結(jié)合，譬如在SaaS工作平臺即時提醒二房東將閑置房源出租并予以發(fā)布；通過移動端可以與租客在線溝通；所有“帶看”記錄可在移動端查詢；與租客在線簽訂電子版合同，并支持移動支付轉(zhuǎn)賬；催繳租金以短信通知租客；退租的押金自動返回等功能一鍵完成。據(jù)國內(nèi)首個純移動端房屋租賃管理SaaS系統(tǒng)房總管創(chuàng)始人、CEO林當(dāng)清（超大型ERP系統(tǒng)“新中大”軟件聯(lián)合創(chuàng)始人）介紹，SaaS為商戶的房源管理、發(fā)布房源、租客管理、合同管理、財務(wù)管理提供了一個閉環(huán)平臺，此外，平臺基于租房的交易大數(shù)據(jù)還可以衍生買房、裝修、家政等業(yè)態(tài)服務(wù)。

如果把SaaS平臺比作二房東的“武器”，那么消費金融則是租賃市場的“糧草”。針對剛走向社會租不起房的年輕人，平臺可以接入“螞蟻金服”的征信系統(tǒng)為租客提供的“分期貸”服務(wù)。房產(chǎn)是居民最大的固定資產(chǎn)、金融屬性極強，尤其在北上廣深等一線城市的房屋租賃業(yè)務(wù)的回報相當(dāng)穩(wěn)??；目前“魔方金服”就把公寓的“經(jīng)營性預(yù)期收益”打包成理財產(chǎn)品放在平臺購買，贏得投資人的追捧；而將小B房源的“預(yù)期收益再證券化”成為緩解職業(yè)二房東資金周轉(zhuǎn)難題的可行出路。

而讓職業(yè)二房東習(xí)慣基于SaaS平臺開展業(yè)務(wù)，鼓勵二房東利用金融杠桿盤下更多的房源，需要一批專業(yè)的服務(wù)人員和線下地推團隊深耕長租市場。

鑒于過去租房市場糟糕的服務(wù)體驗，本文認為理想的住房租賃商業(yè)模式需回歸用戶本位，在C2B端（租客to二房東）利用SaaS閉環(huán)平臺提升租賃管理效率，以消費金融激活租賃市場市場潛能；在C2C端（租客to房東）釋放移動互聯(lián)網(wǎng)“連接”優(yōu)勢，讓租客與個體房東借助免費平臺自主直租，形成C2C+C2B良性循環(huán)。

租房是人們生活常態(tài)，也是關(guān)乎民生的大事，長租市場創(chuàng)業(yè)者要想突破中國式租房困局，唯有借力打力、順應(yīng)房源大B化趨勢，以移動互聯(lián)網(wǎng)的普惠助推二房東們走向歷史前臺，才有望重塑人們的租房體驗，改寫萬億級住房租賃市場的競爭格局……（封面圖來自電影《功夫》）